សំណួរ-ចម្លើយ នីតិវិធីនៃការអនុវត្តហ៊ីប៉ូតែក (ភាគ៧)

សំណួរ

៣១- តើតុលាការអនុវត្តដែលបានទទួលការទាមទារឲ្យចែកចំណែកត្រូវធ្វើដូចម្តេច ?

៣២- ប្រសិនបើ ម្ចាស់បំណុលដែលទទួលការដាស់តឿន មិនបានរាយការណ៍អំពីសិទ្ធិលើបំណុល តើតុលាការអនុវត្តត្រូវធ្វើដូចម្តេច ?

៣៣- ប្រសិនបើអ្នកកាន់កាប់អចលនវត្ថុហ៊ីប៉ូតែក មិនចូលរួមសហការក្នុងការស្រាវជ្រាវអំពីស្ថានភាពបច្ចុប្បន្នទេ តើអ្នកវាយតម្លៃត្រូវធ្វើដូចម្តេច ?

៣៤- តើអ្នកវាយតម្លៃត្រូវធ្វើការគណនានូវចំនួនទឹកប្រាក់នៃការវាយតម្លៃដោយរបៀបណា ?

៣៥- ប្រសិនបើខ្វះខាតរបាយការណ៍ក្នុងការធ្វើឯកសារលំអិតអំពីវត្ថុ តើតុលាការអនុវត្តត្រូវធ្វើដូចម្តេច?

ចម្លើយ

៣១- បើមានការទាមទារឲ្យចែកចំណែកតុលាការអនុវត្ត ត្រូវជូនដំណឹងអំពីការណ៍នោះទៅឲ្យម្ចាស់បំណុលនៃការអនុវត្ត និង កូនបំណុលនៃការអនុវត្ត (ក្រមនីតិ/ណី មាត្រា ៤២៦ កថា.៣)។ ប្រសិនបើខ្លឹមសារនៃការទាមទារឲ្យចែកចំណែកមិនពិតប្រាកដ ឬច្រើនហួសហេតុ នោះម្ចាស់បំណុលនៃការអនុវត្ត និងកូនបំណុលនៃការអនុវត្តនឹងបាត់បង់នូវផលប្រយោជន៍ ។ ដូច្នេះ តុលាការអនុវត្តត្រូវសរសេរចំនួនទឹកប្រាក់ដែលត្រូវបានទាមទារឲ្យចែកចំណែកនៅពេលជូនដំណឹង ឬ ភ្ជាប់ឯកសារចម្លងនៃលិខិតទាមទារឲ្យចែកចំណែក ។

៣២- ម្ចាស់បំណុលដែលទទួលការដាស់តឿនមានកាតព្វកិច្ចត្រូវរាយការណ៍អំពីសិទ្ធិលើបំណុលទៅតុលាការ អនុវត្ត (ក្រមនីតិ/ណី មាត្រា ៤២៣ កថា.១)។ ប៉ុន្តែ ទោះបីជាមិនបានរាយការណ៍អំពីសិទ្ធិលើបំណុលក៏ដោយ ក៏មិនមែនមានន័យថា សិទ្ធិលើបំណុលនោះត្រូវរលត់ដែរ។ ហេតុនេះ ប្រសិនបើម្ចាស់បំណុលដែលមិនបានធ្វើសេចក្តីរាយការណ៍អំពីសិទ្ធិលើបំណុលមានលក្ខណៈដូចគ្នានឹងម្ចាស់បំណុល ដែលត្រូវទទួលចំណែកដូចដែលមានកំណត់នៅក្នុងមាត្រា ៥១៩ នៃក្រមនីតិវិធីរដ្ឋប្បវេណី នោះតុលាការអនុវត្តត្រូវធ្វើការចែកចំណែកជាធម្មតាចំពោះម្ចាស់បំណុលទាំងនោះ។ ប៉ុន្តែ ក្រមនីតិវិធីរដ្ឋប្បវេណី មាត្រា ៤២៣ បញ្ញត្តថា ម្ចាស់បំណុលដែលពុំបានធ្វើសេចក្តីរាយការណ៍ ឬបានធ្វើសេចក្តីរាយការណ៍មិនពិតដោយចេតនា ឬដោយមានកំហុសត្រូវទទួលខុសត្រូវសងការខូចខាតដែលកើតឡើងដោយសារហេតុនោះ (ក្រមនីតិ/ណី មាត្រា ៤២៣ កថា.៣) ។

៣៣- នៅពេលស្រាវជ្រាវដើម្បីវាយតម្លៃ អ្នកវាយតម្លៃអាចចូលទៅកាន់អចលនវត្ថុ ឬអាចសួរសំណួរ ឬទាមទារឲ្យបង្ហាញឯកសារពីកូនបំណុលនៃការអនុវត្ត ឬតតិយជនដែលកាន់កាប់អចលនវត្ថុនោះបាន (ក្រមនីតិ/ណី មាត្រា ៤៣០ កថា.៣) ។ អ្នកវាយតម្លៃអាចចូលទៅដល់ទីកន្លែងនៃអចលនវត្ថុហ៊ីប៉ូតែកបាន ដោយមិនចាំបាច់មានការយល់ព្រមពីអ្នកកាន់កាប់អចលនវត្ថុហ៊ីប៉ូតែក និងកូនបំណុលនៃការអនុវត្តឡើយ ដូច្នេះ ទោះបីជាអ្នកកាន់កាប់អចលនវត្ថុហ៊ីប៉ូតែកមិននៅក៏ដោយ ក៏អ្នកវាយតម្លៃអាចចូលបានដែរ។ ប៉ុន្តែ ប្រសិនបើអចលនវត្ថុហ៊ីប៉ូតែកនោះជាដីកសិកម្ម ហាង ឬរោងចក្រជាអាទិ៍ នោះវាមិនមានបញ្ហាទេ។ ប៉ុន្តែបើអចលនវត្ថុហ៊ីប៉ូតែកជាទីកន្លែងដែលមនុស្សរស់នៅ ហើយបើអ្នកចម្បងនៃទីកន្លែងរស់នៅមិននៅ នោះត្រូវឲ្យមានវត្តមានរបស់មន្ត្រីឃុំ សង្កាត់ មន្ត្រីនគរបាល ឬអ្នកដទៃទៀត ដែលអាចទទួលស្គាល់ថាជាសាក្សីសមរម្យ (ក្រមនីតិ/ណី មាត្រា ៣៣៩)។ លើសពីនេះ ក្នុងករណីដែលអ្នកវាយតម្លៃមិនអាចចូលទៅខាងក្នុងអចលនវត្ថុហ៊ីប៉ូតែក បាន ដោយសារជាប់សោរ នោះអ្នកវាយតម្លៃមិនត្រូវបើកសោរនោះតាមទំនើងចិត្តទេ។ ក្នុងករណីនេះ អ្នកវាយតម្លៃអាចសុំជំនួយពីអាជ្ញា សាលា ក្រោយពីបានទទួលការអនុញ្ញាតពីតុលាការអនុវត្ត (ក្រមនីតិ/ណី មាត្រា ៤៣០ កថា.២ មាត្រា ៣៣៨ កថា.២) ហើយអាជ្ញាសាលានឹងធ្វើការបើកសោរ (ក្រមនីតិ/ណី មាត្រា ៤៣០ កថា.៤)។ ក្នុងករណីដូចខាងលើនេះ ប្រសិនបើអ្នកចម្បងនៃទីកន្លែងរស់នៅមិននៅ ហើយបើអ្នកវាយតម្លៃចូលទៅក្នុងទីកន្លែងរស់នៅនោះត្រូវឲ្យមាន វត្តមានមន្ត្រីឃុំ សង្កាត់ មន្ត្រីនគរបាល ឬ អ្នកដទៃទៀត ដែលអាចទទួលស្គាល់ថាជាសាក្សីសមរម្យ (ក្រមនីតិ/ណី មាត្រា ៣៣៩)។

៣៤- អ្នកវាយតម្លៃ ត្រូវធ្វើការគណនាដោយយោងទៅតាមទីកន្លែងនៃអចលនវត្ថុ ទំហំវាយតម្លៃលើចំនួនទឹកប្រាក់លើពន្ធ ប៉ុន្តែ មិនត្រូវធ្វើការគណនាចំពោះតែផ្នែកដែលទទួលបានពីរបាយការណ៍ប៉ុណ្ណោះនោះទេ ។ ជាក់ស្តែង អ្នកវាយតម្លៃត្រូវធ្វើការពិចារណាទៅលើកាលៈទេសៈពិសេសនៃអចលនវត្ថុនោះ ដោយមើលទៅលើអចលនវត្ថុនោះ ថាតើអ្នកណាដែលកំពុងប្រើប្រាស់អចលនវត្ថុនោះ ប្រើប្រាស់យ៉ាងដូចម្ដេច ហើយស្ថានភាពបច្ចុប្បន្នយ៉ាងដូចម្តេចដែរ។ ជាពិសេស ប្រសិនបើអចលនវត្ថុនោះមានអ្នកកាន់កាប់ តើការកាន់កាប់នោះផ្អែកតាមសិទ្ធិអ្វី ? ម្យ៉ាងទៀត អ្នកវាយតម្លៃត្រូវធ្វើការពិចារណាថា បើផ្អែកតាមការលក់ដោយបង្ខំ តើសិទ្ធិកាន់កាប់នោះរលត់ ឬមិនរលត់ជាអាទិ៍ និងត្រូវពិចារណាទៅលើទំនាក់ទំនងគតិយុត្តផងដែរ។ ប្រសិនបើ ការធ្វើការវិនិច្ឆ័យលើទំនាក់ទំនងគតិយុត្ដមានការលំបាក អ្នកវាយតម្លៃអាចសុំជំនួយពីអាជ្ញាសាលាបាន។ របៀបវាយតម្លៃអំពីចំនួនទឹកប្រាក់ គឺពឹងផ្អែកទៅលើអ្នកវាយតម្លៃដែលមានជំនាញ។ យ៉ាងណាមិញ វានឹងមានភាពសមរម្យ ប្រសិនបើអ្នកវាយតម្លៃធ្វើការវាយតម្លៃចំនួនទឹកប្រាក់ទាបជាងតម្លៃទីផ្សារ ។ ប្រសិនបើការលក់ដោយបង្ខំមានលក្ខណៈខុសគ្នាទៅនឹងការលក់ធម្មតា នោះវានឹងមានភាពលំបាកសម្រាប់អ្នកទិញ។ ឧទាហរណ៍៖ អ្នកដែលមានគោលបំណងទិញ មិនអាចចូលមើលអចលនវត្ថុហ៊ីប៉ូតែកនៅខាងក្នុងបានទេ ហើយគាត់ត្រូវធ្វើការសម្រេចចិត្តភ្លាមៗ ថាទិញ ឬមិនទិញ ត្រឹមកាលបរិច្ឆេទកំណត់លក់ ម្យ៉ាងទៀត វាអាចនឹងមានបញ្ហានៅក្រោយពេលទិញ ដោយសារតែអ្នកកាន់កាប់ប្រកែកក្នុងការប្រគល់អចលនវត្ថុហ៊ីប៉ូតែកនោះ។ ប្រសិនបើគេធ្វើការពិចារណាទៅលើចំណុចទាំងនេះ ទោះបីជាតម្លៃនៃការលក់ដោយបង្ខំដូចគ្នាទៅនឹងតម្លៃទីផ្សារក៏ដោយ ក៏មិនមានអ្នកដែលចង់ទិញដែរ ហេតុនេះ វាមានការព្រួយបារម្ភអំពីការយឺតយ៉ាវនៃនីតិវិធីលក់ដោយបង្ខំ ។

៣៥- តុលាការអនុវត្តត្រូវធ្វើឯកសារលំអិតអំពីវត្ថុ ដោយយោងតាមឯកសារចម្លងដែលមានសេចក្តីបញ្ជាក់នៃចុះបញ្ជីអចលនវត្ថុ និងរបាយការណ៍វាយតម្លៃជាអាទិ៍។ បើតុលាការអនុវត្តយល់ឃើញថា មានភាពចាំបាច់ក្នុងការប្រមូលរបាយការណ៍បន្ថែម តុលាការអនុវត្តអាចបង្គាប់ឲ្យអាជ្ញាសាលាធ្វើការស្រាវជ្រាវអំពីសណ្ឋាននៃអចលនវត្ថុស្ថានភាពនៃការកាន់កាប់ ស្ថានភាពបច្ចុប្បន្ននៃអចលនវត្ថុ រចនាសម្ព័ន្ធនៃអាគារជាអាទិ៍ ហើយអាជ្ញាសាលាត្រូវរាយការណ៍អំពីលទ្ធផលនៃការស្រាវជ្រាវនោះជាលាយលក្ខ័ណ៍អក្សរ (ឯកសារស្រាវជ្រាវអំពីស្ថានភាពបច្ចុប្បន្ន, ក្រមនីតិ/ណី មាត្រា ៤៣៤ កថា.២) ។ ម្យ៉ាងទៀត តុលាការអនុវត្តអាចធ្វើការប្រមូលរបាយការណ៍ដោយធ្វើការសួរភាគី និងជនដែលពាក់ព័ន្ធ (ក្រមនីតិ/ណី មាត្រា ៣៣៥ , មាត្រា ១១៤ កថា.២, មាត្រា ៣៣៧ កថា.២) ហើយអាចស្នើសុំពីក្រសួងមានសមត្ថកិច្ចឲ្យដាក់ជូននូវរបាយការណ៍បាន (ក្រមនីតិ/ណី មាត្រា ៣៤២) ។

តភាគ